Projet de réforme du statut de la copropriété
Le GRECCO (Groupe de Recherche en copropriété), association réunissant plusieurs catégories de professionnels du droit de la copropriété a constitué récemment un groupe de réflexion chargé de travailler à la rédaction d'un projet de réforme de la loi du 10 juillet 1965, pilier du droit de la copropriété.
Les travaux du GRECCO, qui résultent d'une démarche spontanée, ont pour objectif d'initier une discussion sur ce sujet et de constituer une éventuelle base de travail pour le gouvernement qui envisage une réforme globale du statut de la copropriété.
Les pistes explorées par le GRECCO ne préfigurent donc pas de l'éventuel texte qui sera adopté, le gouvernement pouvant s'en inspirer ou les ignorer.
Le projet élaboré par le GRECCO, qui constitue à mon sens un excellent travail de synthèse et de clarification, répond à trois objectifs principaux :
simplifier le texte existant qui, du fait des réformes successives, est devenu peu lisible et manque de cohérence
clarifier le droit de la copropriété afin de réduire le contentieux
moderniser le statut afin de tenir compte des évolutions, notamment sociologiques intervenues depuis la loi de 1965. Le paysage des copropriétés a effet beaucoup évolué au cours des dernières décennies, voyant apparaître de très grandes copropriétés ou des copropriété composées d'aucun lot à usage d’habitation, ce qui pose des problématiques nouvelles.
Dans les grandes lignes, les changements majeurs apportés par le projet de réforme au régime actuel sont les suivants :
1) Simplification des règles de majorité.
Il est notamment envisagé la suppression de l'actuel article 24 relatif aux décisions devant être adoptées à la majorité simple.
Cette disposition n'a en effet aucun intérêt pratique dans la mesure où toute décision relève par principe de la majorité de l'article 24, sauf disposition contraire.
Le GRECCO a par ailleurs proposé de simplifier le vote des travaux d'amélioration, qui relèvent aujourd'hui tantôt de la majorité absolue sans second vote possible, tantôt de la majorité absolue avec second vote possible et tantôt de la majorité absolue relative.
Il propose notamment de soumettre certaines catégories de travaux particuliers au régime général des travaux d'amélioration.
2) Simplification des missions du syndic
L'actuel article 18, maintes fois réformé, est actuellement source de contentieux.
Il est envisagé de recentrer le rôle du Syndic sur ses missions essentielles (exécuter les décisions, pourvoir à l'entretien et la conservation de l'immeuble, représenter le Syndicat) et ses missions comptables.
Le projet consacre également un pouvoir d’initiative accru du Syndic.
3) consécration de trois créations prétoriennes
La loi du 10 juillet 1965 a donné lieu à une abondante jurisprudence.
Une part essentielle du droit de la copropriété dépend aujourd'hui des solutions dégagées par les Juges, que le GRECCO a choisi de consacrer pour certaines d'entre elles, notamment celles concernant les "lots transitoire" ou la notion de "droit de jouissance privative sur les parties communes".
4) préciser les modalités des opérations complexes et répondre à des enjeux pratiques
Le projet élaboré par le GRECCO s'intéresse à des opération qui étaient marginales en 1965 et qui posent actuellement d'importantes difficultés pratiques.
Tel est par exemple le cas des opérations de scission ou de surélévation.
Le GRECCO s'est également penché sur le régime du Syndicat secondaire en ouvrant la possibilité de constituer un tel syndicat s'il existe plusieurs entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome, même si l'immeuble n'est pas divisible au sol.
Le GRECCO a par ailleurs tenté de répondre à des problématiques récurrentes, imparfaitement réglées par la jurisprudence.
Le projet répond notamment à la question de la date d'entrée en vigueur du statut pour les immeubles à construire, aux problématique de changement de destination des lots et propose de corriger l'actuelle dichotomie entre les tantièmes de copropriété et les tantièmes de charges communes, afin d'éviter qu'un copropriétaire ait en assemblée un droit de vote décorrélé de sa participation aux charges.
5) Création d'un statut spécifique pour les grandes copropriétés et les copropriétés à destination exclusive autre qu'habitation
Faute de pouvoir gérer les grands ensembles immobiliers, la loi de 1965 avait instauré des palliatifs, notamment la scission de la copropriété, la création d'union de Syndicats... ect.
Le fonctionnement de ces copropriétés se trouvent cependant souvent paralysé, l'adoption de décision devenant très compliqué.
Il a notamment été envisagé la création d'un conseil d'administration composé de copropriétaires élus et révocables dans les copropriétés d'au moins 100 lots ou composées uniquement de commerces et de bureaux (et sur option dans les copropriétés d'au moins 51 lots), afin d'assurer un suivi dans la gestion du Syndicat.
Ce conseil d'administration aura notamment pour mission d'adopter toute les décisions de gestion courante actuellement soumises à la majorité de l'article 24 ainsi que certaines questions relevant de la majorité absolue, ce qui permettra de faciliter la gestion quotidienne des grandes copropriétés.
De très nombreuses autres propositions destinées à moderniser la gestion des copropriétés sont contenues dans ce projet, consultable en intégralité en cliquant sur lien suivant :
Affaire à suivre donc....
